Жилой дом — определение, виды, нормы¶
Жилой дом — это отдельно стоящее здание, в котором расположены жилые помещения, предназначенные для постоянного или временного проживания граждан. Согласно российскому законодательству (Жилищный кодекс РФ, статья 16), жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком здании.
¶Правовой статус
В Российской Федерации понятие «жилой дом» закреплено в Жилищном кодексе РФ (глава 1, статья 16). К жилым домам относятся:
- Индивидуальный жилой дом — отдельно стоящее здание с количеством этажей не более чем три, предназначенное для проживания одной семьи.
- Пригодный для проживания жилой дом — здание, отвечающее установленным санитарным, техническим и иным нормам.
Дом признаётся непригодным для проживания по основаниям и в порядке, определяемым уполномоченным органом исполнительной власти (в Москве и Санкт-Петербурге — органы исполнительной власти субъектов РФ, в других регионах — межведомственные комиссии). Основаниями могут служить аварийное состояние конструкций, нарушение санитарно-эпидемиологических требований и другие факторы.
¶Классификация
¶По типу конструкции
| Тип | Описание |
|---|---|
| Каменные (кирпичные, монолитные, блочные) | Наиболее распространённый тип в России; долговечность 50–100 лет |
| Деревянные (бревенчатые, каркасные) | Преимущественно в сельской местности и загородном строительстве |
| Панельные | Сборные здания из крупных бетонных панелей; массовое домостроение 1950–1990-х годов |
| Блочные | Из крупных железобетонных блоков |
| Смешанные | Комбинированные конструкции |
¶По этажности
- Малоэтажные — до 3 этажей (индивидуальные дома, таунхаусы)
- Среднеэтажные — 4–8 этажей
- Многоэтажные — более 8 этажей
- Высотные — более 10 этажей
¶По назначению
- Индивидуальные жилые дома (ИЖС) — для проживания одной семьи
- Многоквартирные дома — для проживания нескольких семей в отдельных квартирах
- Общежития — для проживания граждан в комнатах
- Малоэтажные дома блокированной застройки (таунхаусы, дуплексы)
¶Требования к жилым домам
Санитарные правила и нормы (СанПиН 2.1.2.2645-10) устанавливают обязательные требования к жилым домам:
- Освещённость — естественное освещение жилых комнат и кухонь
- Вентиляция — приточно-вытяжная или естественная вентиляция помещений
- Температурный режим — не ниже 18 °C в жилых помещениях и 20 °C в ванных комнатах (в холодный период года)
- Шумоизоляция — конструктивная защита от воздушного и ударного шума
- Инсоляция — обеспечение доступа солнечного света в жилые помещения
Технические требования к жилым домам регламентируются сводами правил (СНиП, СП) и включают требования к фундаментам, несущим конструкциям, противопожарной безопасности, энергоэффективности.
¶Индивидуальный жилой дом
Индивидуальный жилой дом (ИЖС) — наиболее распространённая форма частного жилищного строительства в России. Согласно Градостроительному кодексу РФ, объект ИЖС — это отдельно стоящее здание с количеством этажей не более трёх, предназначенное для проживания одной семьи. На участках для ИЖС допускается возведение дома, гаража, бани, хозяйственных построек.
Для строительства индивидуального жилого дома на землях населённых пунктов требуется:
- Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
- Подготовка проектной документации (при объёме строительства более 300 м² или наличии этажей более трёх — обязательная экспертиза)
- Подача уведомления о планируемом строительстве в уполномоченный орган
- После окончания строительства — подача уведомления об окончании и регистрация дома в Росреестре
¶Многоквартирный дом
Многоквартирный дом (МКД) — жилой дом, в котором расположены несколько квартир, а также помещения общего пользования (подъезды, лестничные клетки, лифты, подвалы, чердаки). Правовое регулирование МКД осуществляется Жилищным кодексом РФ (разделы II и V).
Собственники помещений в МКД обязаны содержать общее имущество дома: нести расходы на текущий и капитальный ремонт, оплачивать коммунальные услуги, соблюдать правила пользования общим имуществом. Управление МКД осуществляется путём:
- непосредственного управления собственниками (для домов с числом квартир не более 30)
- создания товарищества собственников жилья (ТСЖ)
- выбора управляющей организации
¶Жилищный фонд
Совокупность всех жилых домов на территории страны составляет жилищный фонд. В России он подразделяется на:
- государственный (федеральный, региональный, муниципальный)
- муниципальный
- частный
- общественный
- смешанный
По данным Росстата, общий объём жилищного фонда в России на конец 2023 года составлял около 8,3 млрд м² общей площади. Средняя обеспеченность жильём населения страны превышает 33 м² на человека.
¶История
В России традиционным типом жилого дома на протяжении столетий была изба — деревянное бревенчатое строение. С XVIII века, с развитием городов, распространение получили каменные жилые дома. Массовое домостроение началось в советский период: в 1920–1930-е годы строились «дома-коммуны», в 1950–1960-е — пятиэтажки-«хрущёвки», в 1970–1980-е — крупнопанельные девятиэтажки-«брежневки». В 1990–2000-е годы получили развитие монолитно-каркасные технологии, позволившие строить здания переменной этажности и сложной архитектурной формы.
Источники:
- Жилищный кодекс Российской Федерации
- Градостроительный кодекс Российской Федерации
- СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»
- Росстат: официальная статистика жилищного фонда России
- СП 54.13330 «Здания жилые многоквартирные»