ТПА — товарищество собственников жилья¶

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — одна из организационно-правовых форм управления многоквартирным домом (МКД), представляющая собой объединение собственников помещений в целях совместного управления общим имуществом, обеспечения эксплуатации, использования и содержания общего имущества, а также осуществления иной деятельности по управлению МКД. ТСЖ является некоммерческой организацией и регулируется главой 13 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), а также Гражданским кодексом РФ.

¶Правовая основа

Деятельность ТСЖ регулируется следующими нормативными актами:

• Жилищный кодекс РФ (глава 13, статьи 135–152);
• Гражданский кодекс РФ (о некоммерческих организациях);
• Федеральный закон «О ведении домового хозяйства» и иные подзаконные акты;
• Устав ТСЖ, принятый общим собранием собственников.

Статья 135 ЖК РФ определяет ТСЖ как объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Создание ТСЖ является добровольным решением собственников и не навязывается извне.

¶Порядок создания

Для создания ТСЖ проводится общее собрание собственников помещений МКД. На собрании должны присутствовать собственники, владеющие более чем 50 % площади помещений в доме. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали более 50 % от общего числа голосов собственников.

После принятия решения оформляется протокол общего собрания, разрабатывается устав ТСЖ, который утверждается тем же собранием. Затем ТСЖ подлежит государственной регистрации в качестве юридического лица в налоговых органах.

¶Органы управления

Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов товарищества. К компетенции общего собрания относятся:

• утверждение устава и внесение в него изменений;
• принятие решений о реорганизации или ликвидации ТСЖ;
• избрание правления ТСЖ и ревизионной комиссии;
• утверждение сметы доходов и расходов;
• утверждение размера членских взносов;
• рассмотрение отчёта правления.

Правление ТСЖ осуществляет руководство текущей деятельностью между общими собраниями. Председатель правления избирается общим собранием или правлением и действует на основании доверенности. Ревизионная комиссия осуществляет внутренний контроль за финансово-хозяйственной деятельностью правления и председателя.

¶Членство и взносы

Членство в ТСЖ возникает на добровольной основе по заявлению собственника помещения. Члены ТСЖ обязаны своевременно вносить членские взносы, установленные общим собранием. Размер взносов определяется сметой расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Собственник, не являющийся членом ТСЖ, тем не менее обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме на основании статьи 39 ЖК РФ. Отказ от членства не освобождает от оплаты коммунальных услуг и содержания общего имущества.

¶Права и обязанности

ТСЖ наделено правами юридического лица и вправе:

• заключать договоры с подрядными организациями на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества;
• привлекать кредитные средства;
• осуществлять предпринимательскую деятельность, приносящую доход, в отношении общего имущества (например, сдавать в аренду нежилые помещения, кровлю, стены под рекламу);
• обращаться в суд для защиты прав собственников.

К обязанностям ТСЖ относятся обеспечение надлежащей эксплуатации общего имущества, своевременное проведение ремонта, предоставление коммунальных услуг надлежащего качества, ведение бухгалтерского и финансового учёта.

¶Альтернативные формы управления

Помимо ТСЖ, собственники помещений МКД вправе выбрать иные формы управления:

¶Преимущества и недостатки

К преимуществам ТСЖ относятся прямой контроль собственников над расходованием средств, возможность получения дохода от использования общего имущества и распределения его между членами ТСЖ, гибкость в принятии решений.

К недостаткам относятся сложность организации работы, зависимость от компетентности правления и председателя, риск злоупотреблений при отсутствии надлежащего контроля, а также необходимость достижения кворума на общих собраниях.

¶Статистика и распространение

По данным Государственной жилищной инспекции и Минстроя России, на протяжении 2010-х — начала 2020-х годов доля ТСЖ среди форм управления МКД в России составляла порядка 10–15 %, оставаясь заметно меньшей по сравнению с долей управляющих организаций. В отдельных регионах, особенно в городах с массовой застройкой, доля ТСЖ существенно ниже, тогда как в небольших населённых пунктах и коттеджных посёлках ТСЖ встречаются чаще.

Источники:

• Жилищный кодекс Российской Федерации (глава 13)
• Гражданский кодекс Российской Федерации (раздел о некоммерческих организациях)
• Минстрой России — методические рекомендации по управлению многоквартирными домами
• Постановление Правительства РФ «О порядке проведения конкурса по отбору управляющей организации»