Техсити как формат девелопмента¶

Техсити (от англ. tech city — «технологический город») — формат комплексного девелопмента, при котором на единой территории создаётся среда, объединяющая офисные и лабораторные площади, жильё, образовательные учреждения, сервисную и рекреационную инфраструктуру вокруг ядра из технологических компаний, исследовательских центров и инженерных команд. В отличие от отдельного бизнес-центра или технопарка, техсити проектируется как целостный городской район с постоянным населением, а не только как место приложения труда.

¶Понятие и происхождение

Термин вошёл в оборот в 2010-х годах на фоне конкуренции городов за технологические кадры. Концепция опирается на более ранние модели: научные парки (Стэнфордский исследовательский парк, 1951), технополисы Японии (Цукуба, 1960-е), «города знаний» и инновационные кластеры. Английское Tech City UK — организация, созданная в 2010 году для поддержки лондонского кластера вокруг Олд-стрит, — закрепила словосочетание в публичном дискурсе, хотя обозначала скорее район концентрации стартапов, чем девелоперский продукт.

Ключевое отличие техсити от технопарка — наличие жилой функции и социальной инфраструктуры. Технопарк работает в режиме маятниковой миграции: сотрудники приезжают утром и уезжают вечером. Техсити предполагает, что значительная часть резидентов живёт, учится и проводит досуг на той же территории.

¶Экономическая логика

Формат отвечает нескольким задачам одновременно.

• Удержание кадров. Дефицит инженеров и исследователей заставляет компании конкурировать не только зарплатой, но и качеством среды. Компактное расположение работы, жилья и досуга сокращает время в пути и повышает привлекательность предложения.
• Сетевые эффекты. Плотность размещения технологических команд увеличивает частоту неформальных контактов, обмена опытом и появления совместных проектов.
• Капитализация территории. Девелопер получает доход не от одного объекта, а от долгосрочного роста стоимости всей площадки, включая жильё, аренду и сервисы.
• Государственная поддержка. Техсити часто претендуют на статус особой экономической зоны, территории опережающего развития или получают налоговые льготы, субсидии на инфраструктуру и софинансирование образовательных программ.

¶Структура и состав

Типовой техсити включает несколько функциональных блоков.

Пропорции между блоками варьируются. В одних проектах преобладают рабочие места, в других — жильё с последующим привлечением арендаторов.

¶Российская практика

В России формат развивается с середины 2010-х годов, преимущественно в Москве и Подмосковье, а также в городах с сильной научно-образовательной базой.

• Инновационный центр «Сколково» — наиболее известный проект, сочетающий исследовательские центры, офисы резидентов, жилой квартал, образовательные учреждения и технопарк. Формально позиционируется как инновационный центр, но по составу функций близок к модели техсити.
• Технополис «Москва» — особая экономическая зона с производственными и исследовательскими площадками; жилая функция представлена ограниченно.
• Кампусы вузов и технопарки — проекты вроде технопарка «Слава», технопарка в сфере высоких технологий «Строгино» и ряда университетских кампусов развивают отдельные элементы модели.
• Проекты комплексного освоения территорий в Подмосковье и регионах нередко включают технологическую составляющую как маркетинговое позиционирование, что не всегда подтверждается фактическим составом резидентов.

Полноценных техсити, где все функции — работа, жильё, образование, досуг — реализованы в сопоставимых масштабах, в России пока немного; чаще речь идёт о частичной реализации концепции.

¶Критика

Формат подвергается критике по нескольким направлениям.

• Риск «кампуса без города». Если жильё и сервисы отстают по объёму от офисных площадей, территория превращается в обычный деловой район с вечерним опустошением.
• Социальная сегрегация. Высокая стоимость жилья внутри техсити ограничивает доступ к нему для части занятых, включая обслуживающий персонал.
• Зависимость от якорного резидента. Уход крупной компании или сокращение её штата способно дестабилизировать экономику всей площадки.
• Дороговизна инфраструктуры. Создание полноценной городской среды требует длительных сроков окупаемости и значительных капитальных вложений.
• Разрыв между декларацией и результатом. Часть проектов использует технологическую риторику для получения льгот и повышения привлекательности жилья без реального формирования инновационного кластера.

¶Факторы успеха

Практика показывает, что устойчивость техсити определяется несколькими условиями: наличием сильного университета или исследовательского центра вблизи, транспортной доступностью, поэтапным вводом объектов с ранним запуском жилья и сервисов, диверсификацией состава резидентов и участием города в развитии внешней инфраструктуры. Проекты, где технологическая функция сводится к названию, а не к составу арендаторов и программам, редко выходят за рамки обычной коммерческой застройки.

Источники: материалы Инновационного центра «Сколково», Технополиса «Москва», публикации по теории инновационных кластеров и городского девелопмента, обзоры рынка коммерческой недвижимости.