Социальный найм жилья в России¶

Социальный найм жилья — форма обеспечения граждан жилыми помещениями, при которой государство или муниципальное образование передаёт принадлежащее ему жильё в постоянное пользование гражданину, признанному нуждающимся, по договору социального найма. Жильё предоставляется из государственного (Российской Федерации или субъекта РФ) или муниципального жилищного фонда. Плата за такое жильё существенно ниже рыночной арендной ставки, а срок договора не ограничен.

¶Правовое регулирование

Отношения социального найма регулируются разделом III Жилищного кодекса РФ (главы 7–8), а также рядом федеральных законов и подзаконных актов. Ключевые нормы содержатся в статьях 49–91 ЖК РФ.

До 1 марта 2005 года действовал Жилищный кодекс РСФСР 1983 года, который также предусматривал предоставление жилья по социальному найму, однако порядок и условия были иными. После введения в действие нового ЖК РФ условия ужесточились: сократился перечень категорий, имеющих право на внеочередное и внеочередное-льготное получение жилья, а также были введены нормы учёта общей площади и доходов.

¶Кто имеет право на социальный найм

Согласно статье 49 ЖК РФ, жилые помещения по социальному найму предоставляются:

• малоимущим гражданам, признанным таковыми в установленном порядке с учётом дохода и имущества;
• гражданам, состоящим на учёте нуждающихся в жилых помещениях;
• отдельным категориям, определённым федеральным законом или законом субъекта РФ (например, ветеранам Великой Отечественной войны, инвалидам, чернобыльцам, военнослужащим и др.).

Признание малоимущим производится органами местного самоуправления на основании среднедушевого дохода семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи.

¶Основания для постановки на учёт

Граждане признаются нуждающимися в жилых помещениях (статья 51 ЖК РФ), если:

• размер площади жилого помещения, приходящегося на каждого члена семьи, ниже учётной нормы, установленной органом местного самоуправления;
• жильё признано непригодным для проживания и не подлежит ремонту;
• в квартире проживают граждане, страдающие тяжёлыми формами хронических заболеваний, и обеспеченность общей площадью на одного человека менее учётной нормы.

Учётная норма устанавливается нормативным правовым актом органа местного самоуправления и, как правило, составляет от 7 до 12 м² общей площади на человека в городских поселениях.

¶Порядок предоставления

Процесс получения жилья по социальному найму включает следующие этапы:

1. Признание гражданина малоимущим (если основание — именно такой статус).
2. Подача заявления и документов в орган местного самоуправления для постановки на учёт нуждающихся.
3. Принятие решения о постановке на учёт (в течение 30 дней по общему правилу).
4. Ожидание в очереди — сроки зависят от объёмов финансирования и строительства в конкретном муниципалитете.
5. Заключение договора социального найма и вселение.

Существуют категории, которые имеют право на внеочередное предоставление: инвалиды I и II групп, сироты, военнослужащие, признанные инвалидами, и некоторые другие.

¶Договор социального найма

Договор заключается в письменной форме на неопределённый срок (статья 63 ЖК РФ). По договору наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение в пользование, а наниматель — вносить плату и содержать жильё в надлежащем состоянии.

Наниматель имеет право:

• вселять в жилое помещение других граждан;
• сдавать жильё в поднаём;
• обменивать или заменять жилое помещение;
• требовать от наймодателя проведения капитального ремонта.

Наниматель обязан:

• использовать жильё по назначению;
• обеспечивать сохранность помещения;
• вносить плату за жильё и коммунальные услуги своевременно;
• не производить самовольную перепланировку.

¶Плата за жильё

Плата за наём устанавливается исходя из:

• установленной величины платы за пользование жилым помещением (статья 156.1 ЖК РФ);
• платы за содержание и ремонт жилого помещения;
• платы за коммунальные услуги.

Величина платы за пользование жилым помещением для социального найма устанавливается органами государственной власти субъекта РФ и, как правило, значительно ниже рыночной арендной ставки.

¶Отличие от коммерческого найма

¶Приватизация

Жильё, полученное по социальному найму, может быть приватизировано в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1. Приватизация в РФ с 1 марта 2017 года стала бессрочной (ранее срок был ограничен). Каждый гражданин имеет право на бесплатную приватизацию один раз в жизни.

¶Особые категории

Отдельные федеральные программы предусматривают предоставление жилья по социальному найму вне общей очереди. К ним относятся:

• дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей (после окончания сиротских учреждений или при выходе из приёмной семьи);
• военнослужащие, отслужившие определённый срок и признанные нуждающимися;
• ветераны боевых действий;
• пострадавшие от аварии на Чернобыльской АЭС.

¶Значение института

Социальный найм остаётся важнейшим механизмом защиты жилищных прав социально уязвимых граждан в России. По данным Росстата, доля жилищного фонда, находящегося в государственной и муниципальной собственности, составляет около 30 % от общего объёма жилья в стране. Институт социального найма обеспечивает доступ к жилью тем, кто не может приобрести его на рынке недвижимости, сохраняя при этом баланс между публичным интересом и правами граждан.

Источники:

• Жилищный кодекс Российской Федерации (раздел III, главы 7–8)
• Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1
• Постановление Правительства РФ «О порядке признания граждан малоимущими и постановки их на учёт нуждающихся в жилых помещениях»
• Официальный сайт Росстата