Самозанятость и аренда нежилых помещений¶

Самозанятость — специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД), введённый в России федеральным законом № 422-ФЗ от 27 ноября 2018 года и запущенный в пилотном режиме с 1 января 2019 года. Режим предназначен для физических лиц и индивидуальных предпринимателей, получающих доход от собственной трудовой деятельности, и предполагает уплату налога по ставке 4% с доходов от реализации физическим лицам и 6% — с доходов от организаций и ИП, а также освобождение от страховых взносов и обязанности применять кассовую технику.

¶Правовая база режима

Согласно статье 2 закона № 422-ФЗ, объектом налогообложения НПД признаются доходы от реализации работ, услуг, имущественных прав. При этом закон прямо перечисляет виды деятельности, которые под НПД не подпадают: перепродажа товаров, добыча и реализация полезных ископаемых, деятельность нотариусов, адвокатов, оценщиков, а также сдача в аренду нежилых помещений.

¶Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение

Ответ на вопрос зависит от того, что именно сдаётся. Законодатель разграничивает два принципиально разных случая.

¶Сдача в аренду жилого помещения

Сдача в аренду принадлежащего физическому лицу на праве собственности жилого помещения (квартиры, комнаты, дома) подпадает под НПД. Доход от аренды жилья физическому лицу облагается по ставке 4%, от юридического лица или ИП — по ставке 6%. Для этого достаточно зарегистрироваться в приложении «Мой налог» и уведомлять налоговую инспекцию о доходах через мобильное приложение или личный кабинет.

¶Сдача в аренду нежилого помещения

Самозанятый не вправе сдавать в аренду нежилое помещение — коммерческую недвижимость (офис, склад, торговые площади, гаражи, машиноместа, нежилые комнаты в многоквартирном доме). Это прямо следует из пункта 2 статьи 6 закона № 422-ФЗ, где сдача в аренду нежилых помещений названа среди видов деятельности, не подлежащих переводу на НПД. При попытке указать такой доход в приложении «Мой налог» сервис его не примет.

При этом ограничение касается именно нежилой недвижимости. Сдача в аренду жилых помещений самозанятым допускается без ограничений по площади и количеству объектов.

¶Как легально сдавать нежилое помещение

Если физическое лицо владеет нежилым помещением и хочет сдавать его в аренду, доступны следующие варианты.

¶Аренда как физическое лицо

Физическое лицо может сдавать нежилое помещение в аренду без регистрации ИП, уплачивая НДФЛ по ставке 13% (или 15% с доходов, превышающих 2,4 млн рублей в год, с учётом прогрессивной шкалы, введённой с 2021 года). Доходы необходимо декларировать по форме 3-НДФЛ. При этом арендатор, являющийся юридическим лицом, выступает налоговым агентом и удерживает налог при выплате.

¶Регистрация ИП

Для систематической сдачи нежилой недвижимости в аренду чаще всего регистрируют индивидуальное предпринимательство. Доступные режимы налогообложения:

Патентная система особенно популярна: стоимость патента на сдачу в аренду нежилых помещений рассчитывается от потенциально возможного дохода, который устанавливают региональные власти, и зачастую оказывается выгоднее УСН.

¶Аренда у собственника — юридического лица

Если помещение принадлежит организации, аренда оформляется в обычном порядке, а доходы облагаются налогом на прибыль по ставке 20%.

¶Частные ситуации

¶Сдача нежилого помещения, выделенного из квартиры

Если комнату в квартире юридически перевели в статус нежилого помещения (например, для открытия офиса), сдавать её под НПД нельзя — объект считается нежилым.

¶Сдача машиноместа и гаража

Гаражи и машиноместа относятся к нежилой недвижимости, поэтому режим самозанятости для их сдачи неприменим.

¶Сдача части нежилого помещения

Аренда части нежилого помещения (например, одной секции склада) также не подпадает под НПД.

¶Ответственность за применение НПД вне закона

Если налоговая инспекция выявит, что самозанятый получал доход от сдачи в аренду нежилого помещения, доначисляет НДФЛ, пени и штраф. Кроме того, доход, полученный вне рамок закона, может быть квалифицирован как уклонение от уплаты налогов, что влечёт ответственность по статье 198 Уголовного кодекса РФ при крупных суммах.

¶Позиция Минфина

Министерство финансов РФ в своих письмах неоднократно подтверждало: сдача в аренду нежилых помещений не подпадает под налог на профессиональный доход. Ведомство разграничивает жилую и нежилую недвижимость, опираясь на характеристики, установленные статьями 15 и 16 Жилищного кодекса РФ и Федеральным законом № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Источники:

• Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"»
• Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая и вторая)
• Жилищный кодекс Российской Федерации
• Письма Министерства финансов Российской Федерации по применению НПД
• Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»