Проверка кадастрового номера недвижимости¶

Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся идентификатор объекта недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, помещения или объекта незавершённого строительства), присваиваемый ему при постановке на государственный кадастровый учёт. Проверка кадастрового номера — процедура подтверждения его существования, корректности и соответствия конкретному объекту недвижимости, а также получения основных сведений об объекте из публичных источников.

¶Назначение проверки

Проверка кадастрового номера выполняется в нескольких ситуациях:

• при сделках с недвижимостью (покупка, аренда, дарение) — чтобы убедиться, что объект стоит на кадастровом учёте и не имеет ограничений;
• при определении границ и площади земельного участка;
• при выяснении кадастровой стоимости объекта, которая влияет на размер налога;
• при подготовке технической документации или межевого плана;
• при судебных спорах о правах на недвижимость;
• при проверке контрагентов и объектов в коммерческой деятельности.

¶Формат кадастрового номера

Кадастровый номер представляет собой последовательность цифр, разделённых двоеточиями, например: 77:01:0001001:123. Структура номера отражает иерархию административно-территориального деления:

Проверка начинается с визуального анализа формата: некорректное количество групп цифр или несоответствие кода региона фактическому расположению объекта указывают на ошибку.

¶Основные способы проверки

¶Портал Росреестра

Основной официальный источник — портал Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), раздел «Публичная кадастровая карта» (pkk.rosreestr.ru). На публичной карте можно:

• найти объект по кадастровому номеру и увидеть его границы на кадастровой карте;
• получить основные характеристики: адрес, категорию земель, площадь, кадастровую стоимость, вид разрешённого использования, статус учёта;
• определить, стоит ли объект на кадастровом учёте.

Если поиск по номеру не даёт результата, это может означать, что объект не поставлен на учёт, номер указан с ошибкой либо сведения о нём не опубликованы (например, по решению суда или в случаях, предусмотренных законом).

¶Выписка из ЕГРН

Более полный способ проверки — получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка содержит:

• описание объекта недвижимости и его основные характеристики;
• сведения о собственнике (ФИО или наименование юридического лица);
• зарегистрированные права, ограничения и обременения (залог, аренда, арест);
• кадастровую стоимость;
• сведения о кадастровом инженере и документах, на основании которых были внесены сведения.

Заказать выписку можно через официальный сайт Росреестра, многофункциональные центры (МФЦ) или через портал Госуслуг. Электронная выписка предоставляется в виде PDF-документа с усиленной электронной подписью и имеет такую же юридическую силу, как и бумажная.

¶Кадастровая стоимость

Для проверки актуальной кадастровой стоимости объекта помимо публичной карты используется сервис «Узнать кадастровую стоимость» на сайте Росреестра. Результат содержит дату утверждения стоимости и кадастровый номер, что позволяет отследить, проводилась ли переоценка.

¶Признаки недействительного или поддельного номера

При проверке следует обратить внимание на ряд обстоятельств:

• номер отсутствует в публичной кадастровой карте при формально корректной структуре;
• характеристики объекта в выписке не совпадают с фактическими (например, площадь участка);
• объект числится снятым с кадастрового учёта;
• кадастровый номер «привязан» к другому адресу, чем тот, который указан в договоре или документах.

¶Ограничения и особенности

С 2017 года после объединения кадастрового реестра и реестра прав (ЕГРП) в ЕГРН кадастровые номера объектов, поставленных на учёт до этой даты, сохраняются без изменений. У объектов, снятых с учёта, номер аннулируется и не может быть присвоен другому объекту повторно.

Часть сведений ЕГРН не является общедоступной: персональные данные собственников раскрываются только правообладателям, их законным представителям и уполномоченным органам. Для получения полной выписки с данными о собственнике заявитель должен подтвердить право на доступ к таким сведениям.

¶Порядок действий при обнаружении ошибок

Если в результате проверки выявлены расхождения (неверная площадь, категория земель, адрес или другие характеристики), заинтересованное лицо вправе обратиться в подразделение Росреестра с заявлением об исправлении технической или реестровой ошибки. Техническая ошибка исправляется в течение трёх рабочих дней, реестровая — в течение пяти рабочих дней с момента поступления соответствующего уведомления от кадастрового инженера или иного уполномоченного лица.

Источники:

• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)
• Публичная кадастровая карта (pkk.rosreestr.ru)
• Портал государственных услуг Российской Федерации (gosuslugi.ru)