Правоустанавливающие документы на квартиру¶

Правоустанавливающие документы на квартиру — это документы, на основании которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение. Они подтверждают юридический факт приобретения квартиры и служат основанием для последующей государственной регистрации права в Росреестре. Правоустанавливающие документы следует отличать от правоподтверждающих: первые фиксируют основание возникновения права (сделку, наследование, решение суда), вторые (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН) подтверждают факт регистрации уже возникшего права.

¶Основные виды правоустанавливающих документов

В зависимости от того, каким способом квартира была приобретена, к правоустанавливающим документам относят:

• Договор купли-продажи — самый распространённый документ, подтверждающий переход права от продавца к покупателю.
• Договор дарения — основание безвозмездного приобретения квартиры.
• Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением — квартира передаётся в собственность плательщика ренты в обмен на периодические платежи или содержание.
• Свидетельство о праве на наследство — выдаётся нотариусом при вступлении в наследство по закону или по завещанию.
• Решение суда — приобретение квартиры по решению суда, в том числе при разделе имущества, признании права собственности.
• Договор социального найма — основание для приватизации жилья, находящегося в муниципальной собственности.
• Договор передачи квартиры в собственность (при приватизации) — подтверждает, что квартира была передана гражданину бесплатно от государства.
• Справка ЖСК о выплате пая — для квартир, приобретённых через жилищно-строительный кооператив.
• Акт о приватизации — фиксирует факт передачи муниципального жилья в частную собственность.

¶Отличие от правоподтверждающих документов

Часто правоустанавливающие документы путают с правоподтверждающими. К последним относятся:

• свидетельство о государственной регистрации права (выдаётся до 2016 года);
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — основной документ, подтверждающий текущий статус права собственности.

Правоподтверждающий документ не объясняет, откуда взялось право собственности, а лишь констатирует его наличие на данный момент. При этом правоустанавливающий документ всегда остаётся основанием: даже если свидетельство утеряно, собственник может восстановить регистрацию, предъявив договор купли-продажи или иной документ.

¶Требования к документам

Документ должен быть составлен в письменной форме, содержать существенные условия сделки и подписи сторон. Для договоров, заключаемых у нотариуса (например, договор ренты, дарение от несовершеннолетнего или от близкого родственника), нотариальное удостоверение обязательно. Договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации в Росреестре — право покупателя возникает только после внесения записи в ЕГРН.

Документы на квартиры, приобретённые до 1998 года (до создания системы регистрации в Росреестре), могут иметь упрощённую форму. Для их регистрации в настоящее время требуется обращение в Росреестр с полным пакетом документов.

¶Где хранятся и как восстанавливаются

Оригиналы правоустанавливающих документов хранятся у собственника. При утрате документа его можно восстановить:

• договор купли-продажи — запросить копию в Росреестре (архив договоров хранится в электронном виде);
• свидетельство о праве на наследство — обратиться к нотариусу, выдавшему документ;
• решение суда — получить заверенную копию в суде;
• документы по приватизации — восстановить в муниципалитете или архиве.

¶Значение при сделках

При продаже, дарении или иной сделке с квартирой правоустанавливающие документы проверяются на юридическую чистоту: отсутствие обременений, арестов, прав третьих лиц. Отсутствие оригинала или его несоответствие действующему законодательству может стать причиной отказа в регистрации сделки. Поэтому перед сделкой покупатель или его представитель изучает всю цепочку правоустанавливающих документов, подтверждающих путь квартиры от предыдущих собственников.

Источники: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ), материалы Росреестра, пособия Федеральной нотариальной палаты.