Отказ от доли в доме¶

Отказ от доли в доме — это безвозмездная передача принадлежащего гражданину права собственности на долю в праве общей собственности на жилой дом (квартиру) в пользу другого собственника или третьего лица. Осуществляется путём дарения или продажи доли, а также через отказ от наследства. Правовое регулирование осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации (главы 16, 32, 33), а для долей в жилых домах и квартирах — дополнительно Жилищным кодексом РФ и рядом нормативных актов.

¶Основания отказа

Отказ от доли в доме возможен по нескольким основаниям:

• Дарение доли — наиболее распространённый способ. Согласно статье 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне имущество в собственность. Дарение доли между близкими родственниками не облагается налогом на доходы физических лиц.
• Продажа доли — отказ через возмездную передачу. По статье 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности остальные сособственники имеют преимущественное право покупки по цене, за которую продаётся доля.
• Отказ от наследства — если доля в доме получается по наследству, наследник вправе от неё отказаться в течение шести месяцев со дня открытия наследства (статья 1157 ГК РФ). Отказ возможен в пользу любого из наследников или без указания конкретного лица.
• Приватизация — отказ от участия в приватизации жилого помещения в пользу другого прописанного лица.

¶Порядок оформления

¶Дарение доли

Дарение доли в жилом доме оформляется нотариальным договором. Согласно Федеральному закону № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделки с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению. После подписания договора стороны обращаются в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.

¶Продажа доли

При продаже доли собственник обязан письменно уведомить остальных сособственников о намерении продать долю третьему лицу, указав цену и условия. Уведомление направляется по известным адресам; если в течение 30 дней сособственники не воспользуются преимущественным правом, доля может быть продана третьему лицу. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли также обязательно.

¶Отказ от наследства

Отказ от наследства оформляется заявлением, подаваемым нотариусу по месту открытия наследства. Заявление может быть подано лично, направлено по почте или передано через представителя. Если наследник уже принял наследство фактическими действиями, отказ возможен только в судебном порядке при уважительных причинах пропуска срока.

¶Приватизация

Для отказа от доли в приватизируемой квартире или доме гражданин подаёт заявление в орган, осуществляющий приватизацию. Отказ от участия в приватизации даёт право на пожизненное пользование жилым помещением, но не на долю в собственности.

¶Налоговые последствия

При дарении доли близкому родственнику (супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры) налог на доходы не уплачивается. В остальных случаях одаряемый обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости доли.

При продаже доли, находившейся в собственности менее трёх лет (для имущества, приобретённого после 2016 года — менее пяти лет), продавец обязан уплатить НДФЛ. При этом действует налоговый вычёт в размере 1 000 000 рублей.

¶Ограничения и особенности

Отказ от доли в доме имеет ряд правовых ограничений:

• Нельзя отказаться от доли в пользу неопределённого круга лиц при наследовании.
• Дарение доли несовершеннолетнего от имени законного представителя запрещено (статья 575 ГК РФ).
• При разделе имущества супругов отказ от доли возможен через брачный договор или соглашение о разделе, удостоверенное нотариально.
• Если дом является единственным жильём несовершеннолетнего, органы опеки и попечительства могут не дать согласия на отказ от доли.

¶Стоимость оформления

Ориентировочная стоимость оформления отказа от доли включает:

¶Судебная практика

Суды подтверждают возможность отказа от доли при соблюдении процедуры уведомления сособственников. Нарушение преимущественного права покупки является основанием для признания сделки недействительной в течение года с момента, когда сособственник узнал о нарушении (статья 181 ГК РФ). Суды также признают недействительными договоры дарения доли, совершённые под влиянием обмана, угрозы или существенного заблуждения.

Источники:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, пятая)
• Жилищный кодекс Российской Федерации
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• Налоговый кодекс Российской Федерации (глава 23)
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»