Нежилое помещение: понятие и правовой статус¶
Нежилое помещение — это изолированное помещение в здании, не предназначенное для проживания граждан, используемое для профессиональной, коммерческой, административной или иных целей, не связанных с постоянным проживанием. Понятие закреплено в гражданском и градостроительном законодательстве Российской Федерации и применяется при определении правового режима объектов недвижимости, налогообложения, арендных отношений и перевода помещений между жилым и нежилым фондом.
¶Правовое определение
В российском законодательстве единое законодательное определение термина «нежилое помещение» отсутствует, однако его содержание складывается из ряда нормативных актов:
- Гражданский кодекс РФ — помещение как объект недвижимости, составная часть здания или сооружения, на которую может быть оформлено право собственности (статьи 130, 290 ГК РФ).
- Жилищный кодекс РФ — разграничение жилых и нежилых помещений, условия перевода между этими категориями (статьи 15, 22).
- Градостроительный кодекс РФ — назначение зданий и помещений в составе объектов капитального строительства.
- Приказ Минстроя России от 25.04.2017 № 278/пр — форма технического плана, включающего сведения о назначении помещения.
Ключевым критерием разграничения является назначение: жилое помещение предназначено для постоянного проживания, нежилое — для иных целей.
¶Признаки нежилого помещения
Нежилое помещение характеризуется следующими признаками:
- Изолированность — наличие обособленных стен, перегородок, входа (выхода), что отличает помещение от отдельного этажа или части здания.
- Нежилое назначение — помещение не предназначено для проживания, что фиксируется в технической документации и праве собственности.
- Связь с общим имуществом — нежилое помещение в многоквартирном доме является частью общего имущества собственников помещений (подъезды, лестничные клетки, инженерные сети).
- Объект недвижимости — подлежит кадастровому учёту, на него может быть зарегистрировано право собственности.
¶Виды нежилых помещений
По функциональному назначению нежилые помещения подразделяются на:
| Категория | Примеры |
|---|---|
| Торговые | Магазины, павильоны, торговые центры |
| Офисные | Помещения под офисы организаций |
| Складские | Ангары, складские комплексы |
| Производственные | Цеха, мастерские |
| Общественные | Медицинские учреждения, школы, детские сады |
| Вспомогательные | Подсобные помещения, помещения инженерного назначения |
По расположению выделяют нежилые помещения в отдельно стоящих зданиях и нежилые помещения в составе многоквартирных домов, что существенно влияет на правовой режим их использования.
¶Перевод жилого помещения в нежилое и обратно
Статья 22 Жилищного кодекса РФ устанавливает условия перевода жилого помещения в нежилое:
- помещение должно быть пригодно для использования без переоборудования либо с перепланировкой;
- перевод допускается, если помещение не является единственным местом проживания собственника;
- требуется согласие собственников всех помещений в многоквартирном доме, а также отсутствие прямого доступа к жилому помещению извне без прохода через общие помещения;
- не допускается размещение нежилого помещения, если это нарушает права и законные интересы граждан.
Обратный перевод (нежилого в жилое) регулируется статьями 23 и 24 ЖК РФ и требует соблюдения требований к жилым помещениям: площадь, высота потолков, инженерные коммуникации, естественное освещение.
¶Налогообложение и учёт
Нежилые помещения облагаются налогом на имущество организаций и физических лиц. Кадастровая стоимость нежилого помещения определяется в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для целей бухгалтерского и налогового учёта нежилые помещения учитываются в составе основных средств (код ОКОФ 100.00.00.00).
¶Особенности аренды
Аренда нежилых помещений регулируется главой 34 ГК РФ. При аренде нежилого помещения в многоквартирном доме арендатор обязан соблюдать правила пользования общим имуществом, устанавливаемые общим собранием собственников. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если срок аренды превышает один год.
¶Значение понятия
Разграничение жилого и нежилого фонда имеет значение для:
- определения правового режима использования помещения;
- налогообложения и кадастрового учёта;
- регулирования арендных и иных гражданско-правовых отношений;
- обеспечения санитарных, пожарных и иных норм при эксплуатации зданий.
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, четвёртая)
- Жилищный кодекс Российской Федерации
- Градостроительный кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Приказ Минстроя России от 25.04.2017 № 278/пр «Об утверждении формы технического плана»
- Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым»