Недвижимое имущество: состав и правовой режим¶
Недвижимое имущество (недвижимость, недвижимые вещи) — имущественные объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, жилые и нежилые помещения, а также машино-места. Правовой режим недвижимости отличается от движимого имущества обязательной государственной регистрацией прав и сделок с ним.
¶Общая характеристика
Понятие «недвижимое имущество» закреплено в статье 130 ГК РФ. Закон относит к недвижимым вещам всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Дополнительно законодатель относит к недвижимости воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, подлежащие государственной регистрации в установленном порядке.
Ключевые признаки недвижимого имущества:
- Привязка к местности — объект физически связан с земельным участком или является частью такого участка.
- Объективная ценность — недвижимость, как правило, обладает значительной стоимостью по сравнению с движимыми вещами.
- Индивидуализация — каждый объект имеет уникальные характеристики (адрес, кадастровый номер, площадь).
- Государственная регистрация — права на недвижимость подлежат обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
¶Виды недвижимого имущества
¶Земельные участки
Земельный участок — часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельные участки делятся на категории по целевому назначению: земли сельскохозяйственного назначения, населённых пунктов, промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики, обороны, безопасности, природоохранного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда, запаса. Право собственности, аренды, бессрочного (постоянного) пользования и безвозмездного пользования земельными участками подлежит государственной регистрации.
¶Здания, сооружения и помещения
Здание — результат строительства, представляющий собой объёмно-планировочную конструкцию с помещями для размещения людей, оборудования, животных или вещей. Сооружение — инженерно-строительный объект, предназначенный для выполнения производственных или иных функций (мосты, плотины, линии электропередачи, трубопроводы). К недвижимости относятся также жилые помещения (квартиры, комнаты в коммунальных квартирах, жилые дома), нежилые помещения (офисы, торговые площади, склады) и машино-места — выделенные парковочные места.
¶Объекты незавершённого строительства
Объект незавершённого строительства — здание или сооружение, строительство которых не завершено и которые не введены в эксплуатацию. Такой объект признаётся недвижимым имуществом и может быть объектом сделок при условии, что земельный участок, на котором он расположен, оформлен надлежащим образом.
¶Другие объекты
К недвижимости закон относит участки недр — территории, в границах которых осуществляются пользование недрами. К недвижимым вещам относятся воздушные суда (самолёты, вертолёты), морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, орбитальные станции), если они подлежат государственной регистрации в установленном порядке.
¶Государственная регистрация прав
Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН (статья 131 ГК РФ). Регистрацию осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) через свои территориальные органы — Управления Росреестра. Кадастровый учёт и регистрация прав проводятся в рамках одного регистрационного действия.
С 2017 года кадастровый учёт и государственная регистрация прав объединены в единую процедуру, а сведения ЕГРН хранятся в электронной форме. Выписка из ЕГРН подтверждает наличие зарегистрированного права и заменила свидетельство о государственной регистрации прав, выдача которого прекращена.
¶Правовой режим и сделки
Сделки с недвижимостью (купля-продажа, дарение, мена, аренда, рента, ипотека) подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Договор купли-продажи недвижимости считается заключённым в письменной форме, а право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Особые требования установлены к продаже жилых помещений: необходимо соблюдение прав преимущественной покупки сособственников, а в отношении несовершеннолетних собственников — согласие органов опеки и попечительства.
Недвижимость может находиться в общей долевой или общей совместной собственности, в государственной (федеральной или субъекта РФ) или муниципальной собственности. Ограничения прав на недвижимость (сервитуты, ипотека, аренда, арест) подлежат государственной регистрации наряду с самими правами.
¶Налогообложение
Собственники недвижимого имущества уплачивают налог на имущество физических лиц (глава 32 НК РФ), а организации — налог на имущества организаций (глава 30 НК РФ). Ставки устанавливаются нормативными правовыми актами субъектов РФ. При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее установленного срока, доход облагается НДФЛ (для физических лиц) или налогом на прибыль (для организаций).
¶Источники
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) — статьи 128—137
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) — глава 30 «Купля-продажа»
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Налоговый кодекс Российской Федерации — главы 30 и 32
- Федеральный закон от 02.01.2000 № 36-ФЗ «О недрах»