Налог при продаже квартиры в России¶
Налог с продажи квартиры — прямой налог на доходы физических лиц (НДФЛ), уплачиваемый собственником жилого помещения при его отчуждении. Ставка составляет 13 % для налоговых резидентов РФ и 30 % для нерезидентов. Ключевым фактором, определяющим необходимость уплаты, является срок владения квартирой: если он превышает установленный законом минимальный предел, доход от продажи налогом не облагается.
¶Сроки владения и правило трёх лет
С 1 января 2016 года в Налоговый кодекс РФ внесены поправки, разделившие минимальный срок владения жильём на два варианта:
- 3 года — для квартир, полученных по наследству, в дар от близкого родственника, по договору ренты с пожизненным содержанием, а также для единственного жилья, приобретённого до 1 января 2016 года;
- 5 лет — для прочих случаев (покупка на вторичном рынке, первичное жильё и т. д.).
Если квартира продана по истечении минимального срока владения, обязанность по уплате НДФЛ не возникает, и подавать декларацию по форме 3-НДФЛ не требуется.
¶Если продать квартиру раньше минимального срока
При продаже до истечения 3 или 5 лет собственник обязан:
- Подать налоговую декларацию 3-НДФЛ в ФНС по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить НДФЛ до 15 июля следующего года.
Расчёт базируется на доходе, фактически полученном от продажи. Однако законодательством предусмотрены вычеты, снижающие или полностью обнуляющие налоговую базу.
¶Налоговые вычеты
¶Имущественный вычет
При продаже жилого помещения собственнику доступен имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Он уменьшает доход от продажи, после чего с остатка рассчитывается НДФЛ. Пример: квартира продана за 3 500 000 ₽, вычет — 1 000 000 ₽, налогооблагаемая база — 2 500 000 ₽, налог — 325 000 ₽.
Вычет можно использовать двумя способами:
- уменьшить доход на фиксированные 1 000 000 ₽;
- уменьшить доход на документально подтверждённые расходы по приобретению квартиры (чеки, договор купли-продажи).
Второй вариант выгоднее, если стоимость покупки превышала 1 000 000 ₽. Если квартира досталась по наследству или в дар, расходов на покупку нет, поэтому применяется фиксированный вычет.
¶Продажа долей
При продаже квартиры в долевой собственности вычет 1 000 000 ₽ распределяется между сособственниками пропорционально долям либо по договорённости, если жильё продано как единый объект. Если доли продаются по отдельным договорам, каждый собственник вправе использовать полный вычет.
¶Уменьшение расходов на покупку
Если квартира куплена и продана в течение короткого срока, чаще всего выгоднее уменьшить доход на сумму фактических расходов. Для этого потребуются:
- договор купли-продажи с указанием цены;
- платёжные документы (выписки из банка, расписки);
- при использовании ипотеки — документы на уплату процентов (но они не включаются в расходы по данной операции).
Если квартира досталась по наследству, расходы приравниваются к нулю, и применяется только фиксированный вычет.
¶Налог для нерезидентов
Налоговым резидентом РФ признаётся лицо, находившееся в стране более 183 календарных дней за последние 12 месяцев. Для нерезидентов ставка НДФЛ составляет 30 %, и имущественный вычет в размере 1 000 000 ₽ не предоставляется. Однако вычет на расходы по покупке для нерезидентов сохраняется, если они документально подтверждены.
¶Кто освобождён от уплаты
От НДФЛ при продаже освобождаются:
- собственники, владевшие квартирой более минимального срока;
- продавцы, чей доход не превышает применяемый вычет (например, квартира продана за 900 000 ₽);
- лица, использовавшие вычет на покупку ранее, если он не выбран в текущем налоговом периоде (условие действует при наличии права на социальные и имущественные вычеты).
¶Порядок уплаты
Сумма налога перечисляется по квитанции или через личный кабинет налогоплательщика на счёт Федеральной налоговой службы. КБК для НДФЛ с доходов от продажи имущества — 182 1 01 02010 01 1000 110. За несвоевременную подачу декларации предусмотрено штраф в размере 5 % от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30 % от суммы и не менее 1 000 ₽.
¶Изменения законодательства
С 2016 года действует пятилетний срок владения для большинства сделок. До этой даты минимальный срок составлял 3 года для всех случаев. Правило единственного жилья, дающее право на трёхлетний срок, действует с 2020 года: если на момент продажи у собственника в собственности нет других жилых помещений, минимальный срок владения составляет 3 года, даже если продаваемая квартира приобретена после 1 января 2016 года.
¶Налоговый вычет при покупке нового жилья
Если в течение года продана квартира и куплена новая, можно одновременно использовать вычет на продажу (1 000 000 ₽ или расходы) и вычет на покупку (до 260 000 ₽ от стоимости до 2 000 000 ₽). Оба вычета отражаются в одной декларации 3-НДФЛ.
Источники:
- Налоговый кодекс Российской Федерации, глава 23 «Налог на доходы физических лиц»
- ФНС России — раздел «Налог на доходы физических лиц»
- Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ»
- Федеральный закон от 28.12.2017 № 436-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ»