Многоквартирный дом¶
Многоквартирный дом — жилой дом, в котором расположены три и более жилых помещения (квартиры), имеющих отдельные выходы в помещения общего пользования (коридоры, лестничные клетки, лифтовые холлы). Понятие закреплено в Гражданском кодексе РФ (статья 16) и Жилищном кодексе РФ (статья 16), которые относят многоквартирные дома к основному фонду городского и поселкового жилья. Ключевой признак дома — наличие индивидуализированных жилых единиц и общей собственности собственников помещений.
¶Правовой статус
В российском законодательстве многоквартирный дом определяется как единый имущественный комплекс, в состав которого входят:
- все квартиры и нежилые помещения (помещения вспомогательного использования);
- общее имущество собственников помещений: несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок под домом и элементы озеленения и благоустройства.
Собственникам квартир принадлежат на праве общей долевой собственности помещения общего пользования, а также земельный участок, на котором расположен дом. Доля в праве на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение и не может быть отчуждена отдельно от квартиры.
¶Классификация
Многоквартирные дома классифицируются по нескольким признакам.
¶По конструктивной системе
| Тип | Особенности |
|---|---|
| Крупнопанельные | Сборка из заводских железобетонных панелей; массовое строительство с 1950-х годов |
| Кирпичные | Стены из керамического или силикатного кирпича; долговечность, высокая тепловая инерция |
| Монолитные | Бетонирование конструкций на месте; гибкие планировки |
| Блочные | Из крупных железобетонных блоков; промежуточный вариант между панельными и монолитными |
| Деревянные | Из бруса, бревна, клеёных конструкций; чаще малоэтажные |
¶По этажности
- малоэтажные — до 5 этажей;
- среднеэтажные — 6–12 этажей;
- высотные — свыше 12 этажей (включая дома-«высотки» и апартаментные комплексы).
¶По степени готовности инженерных систем
Различают дома с централизованными инженерными системами (отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, электроснабжение) и дома с автономными источниками (индивидуальные котельные, скважины, септики).
¶Общее имущество собственников
Состав общего имущества определён статьёй 36 Жилищного кодекса РФ. К нему относятся:
- помещения общего пользования: лестничные клетки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, чердаки, подвалы, колясочные;
- инженерные коммуникации: стояки холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения, газоснабжения;
- несущие конструкции: фундамент, стены, плиты перекрытий, балки, колонны;
- земельный участок под домом и придомовая территория.
Собственники помещений обязаны содержать общее имущество в надлежащем состоянии, уплачивать взносы на капитальный ремонт и нести бремя расходов на содержание дома.
¶Управление многоквартирным домом
Жилищный кодекс РФ (раздел VIII) предусматривает три основные формы управления:
- Непосредственное управление — собственники сами заключают договоры с ресурсоснабжающими и подрядными организациями. Допустимо для домов с числом квартир не более 30.
- Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) — собственники создают юридическое лицо для управления домом, которое заключает договоры с подрядчиками и распоряжается общим имуществом.
- Управление управляющей организацией — дом передаётся под управление специализированной компании на основании договора управления.
Решения на общем собрании собственников принимаются большинством голосов от общего числа голосов; отдельные вопросы (снос дома, выбор способа управления, капитальный ремонт) требуют квалифицированного большинства в две трети голосов.
¶История массового строительства в России
Массовое домостроение в СССР началось в конце 1950-х годов после известного «декабрьского» Постановления ЦК КПСС 1954 года и последовавшего за ним постановления 1955 года «О развитии жилищного строительства в СССР». Ключевую роль сыграла индустриализация: переход к крупнопанельному и блочному домостроению позволил в кратчайшие сроки обеспечить жильём десятки миллионов советских граждан. Серийные проекты домов (I-515, 1-464А, II-32, 1-335 и десятки других) стали определяющим элементом городской застройки СССР и постсоветских городов.
В России с 2000-х годов действуют федеральные программы «Жильё» и «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», в рамках которых вводилось от 40 до 90 млн м² жилья ежегодно.
¶Эксплуатация и обслуживание
Обслуживание многоквартирных домов включает:
- техническое обслуживание общего имущества (плановые и аварийные работы);
- подготовку к сезонной эксплуатации (весенняя и осенняя ревизия инженерных систем);
- уборку помещений и придомовой территории;
- проведение капитального ремонта (фонд формируется из взносов собственников, в крупных городах действуют региональные операторы капремонта).
С 2019 года в России действует система энергетического сертифицирования зданий (энергопаспорт), а нормативы энергоэффективности для новых многоквартирных домов ужесточаются.
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 16
- Жилищный кодекс Российской Федерации, статьи 16, 36, раздел VIII
- Постановление Госстроя СССР от 1955 года «О развитии жилищного строительства в СССР»
- Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
- Свод правил СП 54.13330 «Здания жилые многоквартирные»