Контрактный управляющий в сфере ЖКХ¶
Контрактный управляющий — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, привлечённый собственниками помещений в многоквартирном доме на основании договора управления для осуществления деятельности по управлению общим имуществом. Термин получил широкое распространение в российском законодательстве о жилищно-коммунальном хозяйстве после вступления в силу Федерального закона № 417-ФЗ от 21 июля 2014 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам совершенствования управления многоквартирными домами».
¶Правовая основа
Деятельность контрактного управляющего регулируется прежде всего разделом VIII Жилищного кодекса РФ (статьи 161–165), а также постановлениями Правительства РФ, устанавливающими минимальный перечень услуг и работ, обязательных при осуществлении управления многоквартирным домом (постановление № 290 от 3 апреля 2013 года).
В соответствии со статьёй 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на основании решения общего собрания собственников помещений. Срок договора не может превышать одного года, если иной срок не определён решением общего собрания. Контрактный управляющий приобретает полномочия с момента подписания договора управления.
¶Отличие от управляющей организации
Контрактный управляющий — понятие более широкое, чем управляющая организация. Управляющая организация — это коммерческая структура, управляющая одним или несколькими многоквартирными домами на постоянной основе. Контрактный управляющий может быть привлечён собственниками на конкретный срок для решения конкретных задач: подготовки дома к отопительному сезону, проведения конкурса на выбор подрядчиков по отдельным видам услуг, исполнения функций по организации капитального ремонта.
После вступления в силу поправок 2019 года (Федеральный закон от 3 июня 2019 года № 131-ФЗ) в статью 164 ЖК РФ, контрактный управляющий получил право заключать от своего имени договоры с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками, что существенно расширило его полномочия по сравнению с ранее существовавшей моделью «старшего по дому» или «представителя собственников».
¶Права и обязанности
Основные обязанности контрактного управляющего закреплены в договоре управления и включают:
- выполнение работ и оказание услуг по надлежащему содержанию общего имущества собственников;
- предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений;
- подготовку дома к эксплуатации в отопительный период;
- проведение текущего ремонта общего имущества;
- контроль за исполнением договоров с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками;
- представление отчётности собственникам о выполнении договорных обязательств.
Контрактный управляющий обязан раскрывать информацию о своей деятельности в соответствии со статьёй 161.10 ЖК РФ: размещать сведения на официальном сайте в сети «Интернет», в системе ГИС ЖКХ «Дом.РФ», а также обеспечивать доступ к информации в помещении управления домом.
¶Порядок заключения договора
Договор с контрактным управляющим заключается по итогам общего собрания собственников помещений. На собрании определяются:
- Способ управления домом (непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или управляющей организацией).
- Кандидатура контрактного управляющего.
- Существенные условия договора: перечень услуг и работ, порядок их оплаты, срок действия, размер вознаграждения.
Протокол общего собрания является основанием для подписания договора. Контрактный управляющий не вправе отказаться от заключения договора, если он был избран в установленном порядке.
¶Ответственность
Контрактный управляющий несёт ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств в соответствии с договором и законодательством. За нарушение требований к раскрытию информации предусмотрена административная ответственность по статье 7.23.3 КоАП РФ. Собственники вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления в случае существенного нарушения управляющим обязательств (статья 162, пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
¶Значение института
Введение института контрактного управляющего направлено на повышение ответственности за состояние многоквартирных домов, особенно в случаях, когда собственники не могут или не желают создавать товарищество собственников жилья или выбирать управляющую организацию на общих основаниях. Практика показывает, что контрактные управляющие чаще всего привлекаются в домах с низкой степенью организации собственников, а также в ситуациях, когда прежняя управляющая организация признана банкротом или утратила лицензию.
Источники:
- Жилищный кодекс Российской Федерации (раздел VIII, статьи 161–165)
- Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 417-ФЗ
- Федеральный закон от 3 июня 2019 года № 131-ФЗ
- Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290
- Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (статья 7.23.3)