Эскроу-счёт: понятие, порядок работы и применение в России¶
Эскроу-счёт — специальный банковский счёт, открываемый в кредитной организации для хранения денежных средств одной стороны сделки и передачи их другой стороне при наступлении заранее оговорённых условий. Счёт является разновидностью условного счёта и применяется в сделках, где стороны не доверяют друг другу или когда исполнение обязательств требует контроля со стороны третьего лица — банка.
¶Происхождение термина
Слово «эскроу» происходит от англ. escrow и обозначает договор, по которому ценная бумага, документ или денежная сумма передаётся нейтральному третьему лицу до выполнения определённых условий. Институт эскроу сформировался в англосаксонской правовой системе, прежде всего в США и Великобритании. В России понятие закреплено в Гражданском кодексе (статья 860.7), который определяет эскроу-счёт как счёт, по которому владелец счёта (бенефициар) распоряжается денежными средствами только при наступлении определённых договором условий.
¶Принцип работы
Базовая схема эскроу-счёта включает три участника:
- Депонент — сторона, вносящая денежные средства на счёт.
- Бенефициар — сторона, вправе получить деньги при наступлении условий.
- Банк — оператор счёта, контролирующий движение средств.
Порядок действий выглядит следующим образом:
- стороны заключают основной договор (купли-продажи, подряда, долевого строительства и т. д.);
- депонент открывает эскроу-счёт в банке и перечисляет на него сумму сделки;
- банк блокирует средства: депонент не может забрать их обратно, а бенефициар — получить до наступления условий;
- при выполнении условий (передача товара, завершение работ, регистрация права собственности) банк перечисляет деньги бенефициару;
- если условия не выполнены в оговорённый срок, средства возвращаются депоненту.
¶Применение в России
¶Долевое строительство
Наиболее масштабное применение эскроу-счета получили в сфере долевого строительства. С 1 июля 2019 года все застройщики, привлекающие средства дольщиков через эскроу-счета, обязаны работать через аккредитованные банки с высоким рейтингом надёжности. Дольщик перечисляет стоимость квартиры на эскроу-счёт, застройщик получает доступ к средствам только после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности дольщиком. До этого момента деньги хранятся в банке, и при срыве сроков строительства дольщик может вернуть их.
¶Риелторские сделки
При покупке вторичного жилья эскроу-счёт позволяет продавцу гарантированно получить деньги только после регистрации перехода права собственности, а покупателю — не потерять средства, если сделка сорвётся. Банк выступает гарантом и контролирует документы.
¶Онлайн-торговля и маркетплейсы
Принцип эскроу лежит в основе работы многих систем онлайн-торговли: покупатель перечисляет деньги на счёт, но продавец получает их только после подтверждения получения товара. Аналогично работают системы фриланс-бирж.
¶Правовое регулирование
В России эскроу-счета регулируются главой 45 Гражданского кодекса РФ (статьи 860.7–860.11). Закон определяет:
- возможность открытия счёта как в рублях, так и в иностранной валюте;
- обязательство банка не выдавать средства без согласия сторон;
- порядок возврата средств при неисполнении условий;
- ограничения на блокировку средств (не более 3 лет по общему правилу, если иное не установлено законом).
Отдельные нормативные акты регулируют эскроу в строительстве: Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
¶Преимущества и ограничения
К достоинствам эскроу-счетов относят:
- защиту средств обеих сторон сделки;
- прозрачность условий передачи денег;
- участие банка как гаранта.
Ограничения связаны с комиссией банка (обычно 0,1–3 % от суммы сделки), сроками блокировки средств и тем, что не все банки имеют право открывать подобные счета — для работы со строительными эскроу требуется аккредитация.
¶Интересные факты
- В США институт эскроу активно используется при сделках с недвижимостью с начала XX века.
- В России массовое внедрение эскроу в строительстве привело к сокращению числа проблемных объектов: по данным отраслевых ассоциаций, доля срыва сроков сдачи домов снизилась.
- Средства на эскроу-счёте застрахованы в пределах 1,4 млн рублей (стандартное покрытие АСВ), что ограничивает сумму гарантированного возврата.
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, глава 45.
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
- Банк России, методические материалы по эскроу-счетам.
- Информационно-правовые системы «КонсультантПлюс», «Гарант».