Договор социального найма жилья¶
Договор социального найма — соглашение между собственником жилого помещения (как правило, муниципальным образованием) и гражданином, на основании которого гражданину предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда в пользование на льготных условиях за плату. Отношения регулируются главой 7 Жилищного кодекса РФ (статьи 60–91).
¶Правовая природа
Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения из социального фонда. Стороны договора:
- Наймодатель — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (как правило, орган местного самоуправления);
- Наниматель — гражданин, состоящий на учёте нуждающихся в жилых помещениях.
Договор заключается в письменной форме на неопределённый срок. Основание для заключения — решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения.
¶Кому предоставляется жильё по социальному найму
Право на получение жилого помещения по социальному найму имеют граждане, признанные малоимущими и состоящие на учёте нуждающихся в жилых помещениях (статья 49 ЖК РФ). При этом отдельным категориям граждан статус малоимущих присваивать не требуется:
- ветераны Великой Отечественной войны;
- инвалиды I и II групп;
- граждане, пострадавшие от радиационных аварий;
- семьи с детьми-инвалидами;
- военнослужащие и другие категории, установленные законом.
Основания для признания нуждающимися перечислены в статье 51 ЖК РФ: отсутствие жилья, аварийное состояние, несоответствие нормативам площади на одного человека, тяжёлые заболевания членов семьи.
¶Порядок заключения
- Гражданин подаёт заявление в орган местного самоуправления по месту жительства и представляет документы, подтверждающие право на социальный наём.
- Орган принимает решение о постановке на учёт и о предоставлении жилого помещения.
- Заключается договор социального найма, подписываемый сторонами.
- Гражданин принимает помещение по акту приёма-передачи.
¶Права и обязанности сторон
Наниматель вправе пользоваться жилым помещением, вселять и выселять граждан в установленном порядке, сдавать помещение в поднаём, обменивать или заменять жилое помещение, требовать от наймодателя капитального ремонта, участия в содержании общего имущества и предоставления коммунальных услуг.
Обязанности нанимателя: использовать жильё по назначению, обеспечивать сохранность помещения, вносить плату за жильё и коммунальные услуги, своевременно уведомлять наймодателя об изменении обстоятельств, влияющих на условия договора.
Наймодатель обязан передать помещение в пригодном для проживания состоянии, осуществлять капитальный ремонт, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, принимать участие в содержании общего имущества.
¶Плата по договору
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги устанавливается в соответствии с договором. Для отдельных категорий граждан (малоимущие, ветераны, инвалиды) предусмотрены субсидии и компенсации. Размер платы может пересматриваться по соглашению сторон или в установленном законом порядке.
¶Основания расторжения и прекращения
Договор социального найма может быть расторгнут:
- по соглашению сторон;
- по инициативе нанимателя (в любое время);
- по решению суда по требованию наймодателя — при невнесении платы более шести месяцев, разрушении помещения, использовании жилья не по назначению, нарушении прав соседей.
Основания прекращения договора перечислены в статье 83 ЖК РФ: утрата (разрушение) жилого помещения, признание нанимателя умершим, выселение в судебном порядке, обмен жилого помещения, вселение в него граждан, не являющихся членами семьи нанимателя.
¶Приватизация
Жилые помещения, занимаемые по социальному найму, могут быть переданы в собственность граждан в порядке приватизации. Приватизация в России проводится на безвозмездной основе; сроки её были многократно продлены (последний раз — до 1 марта 2033 года).
¶Отличие от коммерческого найма
В отличие от договора коммерческого найма (глава 35 ЖК РФ), социальный наём предоставляется гражданам, состоящим на учёте нуждающихся, за плату, как правило, существенно ниже рыночной. Коммерческий наём доступен любому гражданину без специальных условий, но помещение предоставляется по рыночной стоимости и на определённый срок (не более пяти лет).
Источники:
- Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ)
- Гражданский кодекс Российской Федерации, раздел II
- Постановление Правительства РФ «О порядке и условиях использования и распоряжения жилыми помещениями, находящимися в собственности муниципального образования»