Дарственная на дом и земельный участок¶

Дарственная на дом с земельным участком — договор дарения, по которому собственник безвозмездно передаёт другому лицу (одаряемому) право собственности на жилой дом и принадлежащий ему земельный участок. Относится к сделкам с недвижимостью и регулируется главой 32 Гражданского кодекса РФ, а также Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

¶Правовая основа

Договор дарения заключается в письменной форме. Согласно статье 574 ГК РФ, дарение недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. С 2013 года регистрация самого договора дарения отменена — регистрируется только переход права собственности в Росреестре.

Важное условие: дом и земельный участок, на котором он расположен, должны отчуждаться как единый имущественный комплекс. Статья 35 Земельного кодекса РФ запрещает разделять судьбу здания и земли — если дом дарится, участок под ним переходит одаряемому на тех же условиях.

¶Кто может быть сторонами сделки

Дарителем может выступать дееспособный собственник имущества. Закон запрещает дарение от имени малолетних детей и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями (статья 575 ГК РФ).

Одаряемым может быть любое лицо, в том числе:

• родственники (супруги, дети, родители, внуки);
• посторонние граждане;
• организации;
• Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

¶Порядок оформления

¶1. Подготовка документов

Для оформления дарственной потребуются:

• паспорта сторон сделки;
• правоустанавливающие документы на дом и участок (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве);
• техническая документация на дом (технический паспорт из БТИ);
• кадастровый паспорт земельного участка;
• согласие супруга/супруги дарителя, если имущество является совместной собственностью (нотариально удостоверенное);
• согласие органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние.

¶2. Составление договора

Договор дарения составляется в письменной форме и должен содержать:

• ФИО, паспортные данные и адреса сторон;
• описание объектов дарения: кадастровые номера, адреса, площадь дома и участка, технические характеристики;
• оценочную стоимость имущества;
• пункт об отсутствии обременений (арест, залог, сервитут);
• условия о праве дарителя проживать в доме после дарения (если такое право сохраняется);
• порядок передачи имущества;
• подписи сторон.

Договор можно заверить у нотариуса. С 1 февраля 2019 года нотариальное удостоверение обязательно только в случаях, прямо предусмотренных законом (например, при дарении доли в праве общей собственности). Однако добровольное заверение у нотариуса снижает риск оспаривания сделки.

¶3. Государственная регистрация перехода права

После подписания договора стороны подают документы в Росреестр (через МФЦ или напрямую). Госпошлина составляет 2000 рублей для физических лиц. Срок регистрации — 7–9 рабочих дней (при подаче через МФЦ — до 12 дней). По завершении регистрации одаряемому выдаётся выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.

¶Налогообложение

Доход, полученный одаряемым в виде имущества, облагается НДФЛ по ставке 13%. Однако согласно пункту 18.1 статья 217 НК РФ, от уплаты налога освобождаются близкие родственники дарителя: супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. При дарении постороннему лицу налогоплательщик обязан подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог самостоятельно.

¶Отмена и оспаривание договора

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь или жизнь близких родственников, либо обращается с имуществом грубо (статья 578 ГК РФ). Договор может быть оспорен в судебном порядке при:

• недееспособности дарителя в момент сделки;
• давлении, обмане, угрозах;
• притворности сделки (маскировке под дарение другой сделки, например купли-продажи).

¶Особенности дарения несовершеннолетним

Дарение несовершеннолетним разрешено, но сделки с участием детей до 14 лет подписывают законные представители, а с 14 до 18 лет — сам подросток с письменного согласия родителей. До 18 лет одаряемый не может распоряжаться имуществом без согласия органов опеки.

Источники:

• Гражданский кодекс РФ (глава 32, статьи 572–582)
• Земельный кодекс РФ (статья 35)
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ)
• Налоговый кодекс РФ (статья 217, пункт 18.1)