Дарение доли в квартире родственнику¶
Дарение доли в квартире — безвозмездная передача принадлежащей собственнику доли в праве общей собственности на жилое помещение другому лицу. В России доля в квартире является объектом недвижимости, переход прав на которую подлежит государственной регистрации в Росреестре. Наиболее распространённый способ «переписать» долю на родственника — оформление договора дарения. Альтернативные варианты — договор купли-продажи, мены или завещание (последнее передаёт право только после смерти наследодателя).
¶Правовая основа
Отношения дарения регулируются главой 32 Гражданского кодекса РФ (статьи 572—582). Договор дарения доли в квартире заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации (статья 574 ГК РФ, статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Если доля дарится близкому родственнику, доход одаряемого не облагается налогом на доходы физических лиц (подпункт 18.1 статья 217 НК РФ). К близким родственникам Налоговый кодекс относит супругов, родителей, детей, внуков, бабушек, дедов, полнородных и неполнородных братьев и сестёр.
¶Кто может подарить долю
Дарителем выступает собственник доли. При этом действуют ограничения:
- Если доля находится в общей совместной собственности супругов, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (статья 35 Семейного кодекса РФ).
- Если доля принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину, дарение от его имени законными представителями запрещено (статья 575 ГК РФ).
- Дарение от имени малолетнего (до 14 лет) и недееспособного гражданина допускается только в пользу близких родственников и за счёт средств дарителя.
Если квартира приобретена в браке, но оформлена на одного супруга, юридически она является совместной, и без нотариального согласия второго супруга сделку могут оспорить.
¶Порядок оформления
- Подготовка документов. Потребуются: паспорта сторон, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы на долю, выписка из домовой книги, согласие супруга (при необходимости), согласие органов опеки, если среди собственников — несовершеннолетние.
- Составление договора. Договор дарения доли должен содержать сведения о сторонах, объекте (адрес, площадь, размер доли в дробном выражении), правах и обязанностях, ответственности сторон. По сложившейся практике договор дарения доли удостоверяется нотариусом, особенно если доля выделяется из общей собственности.
- Подписание и нотариальное удостоверение. Нотариус проверяет дееспособность сторон, отсутствие обременений, наличие согласий. С 2019 года нотариус самостоятельно направляет документы в Росреестр.
- Государственная регистрация перехода права. Заявление подаётся в МФЦ или через портал Госуслуг. Срок регистрации — 7—9 рабочих дней (при подаче через МФЦ — до 12 дней). Пошлина — 2000 рублей за регистрацию права собственности.
- Получение выписки из ЕГРН на нового собственника.
¶Налоговые последствия
Для одаряемого-родственника из числа близких налог не начисляется. Если родственник не относится к близким (например, племянник, двоюродный брат, тётя), он обязан подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить 13 % от кадастровой стоимости доли. Налоговый вычет при дарении не предоставляется.
Даритель налог не платит — дарение не признаётся доходом. Расходы сводятся к оплате услуг нотариуса (от 3000 рублей плюс процент от стоимости доли) и госпошлины.
¶Отмена дарения
Статья 578 ГК РФ предусматривает отмену дарения в случаях: покушения одаряемого на жизнь дарителя или его близких, ненадлежащего обращения с подаренным имуществом, смерти одаряемого при наличии соответствующего условия в договоре. Договор дарения доли квартиры может быть оспорен в судебном порядке как мнимая или притворная сделка, например при попытке скрыть имущество от кредиторов.
¶Альтернативные способы передачи доли
Купля-продажа доли. Позволяет установить любую цену, но для третьих лиц потребуется соблюдение преимущественного права покупки (статья 250 ГК РФ): продавец обязан письменно уведомить совладельцев о продаже и ждать месяц. При продаже близкому родственнику можно указать символическую цену, однако сделка облагается налогом у продавца, если квартира в собственности менее 3 (5) лет.
Мена. Обмен доли на другое имущество с доплатой или без неё. Применяется реже, оформляется аналогично купле-продаже.
Завещание. Доля перейдёт родственнику после смерти собственника. Завещание удостоверяется нотариусом, может быть изменено или отменено в любой момент. Обязательная доля в наследстве сохраняется за нетрудоспособными супругом, родителями, детьми и иждивенцами.
¶Частые ошибки
- Отсутствие согласия супруга — основание для оспаривания сделки.
- Дарение доли несовершеннолетнего от его имени третьим лицам — ничтожная сделка.
- Указание в договоре условия об обязанности одаряемого содержать дарителя — превращает договор в ренту.
- Попытка обойти преимущественное право покупки через формальное дарение с последующей продажей — риск признания сделки мнимой.
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), глава 32
- Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217, подпункт 18.1
- Семейный кодекс Российской Федерации, статья 35
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ)
- Методические рекомендации нотариальных палат субъектов РФ по удостоверению сделок с недвижимостью