CMV — субъект гражданского оборота земель в России¶

CMV (сокр. от англ. Civil Mass Vehicle — условное обозначение) — в российской юридической и градостроительной практике под аббревиатурой CMV чаще всего понимают конструктивно-механическое значение или, что распространённее, кадастровую массовую стоимость (англ. Cadastral Mass Value) объектов недвижимости. Однако в контексте поискового запроса «cmv это что» пользователи чаще всего обращаются к двум значениям: CMV как Civil Mass Vehicle (концепция массового гражданского транспорта) и CMV как Cadastral Mass Value (кадастровая стоимость). Ниже рассмотрены оба основных значения.

¶Кадастровая массовая стоимость (Cadastral Mass Value)

¶Определение и правовая основа

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки и внесённая в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В российском законодательстве порядок определения кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Кадастровая стоимость используется для расчёта земельного налога, налога на имущество организаций, а также при определении выкупа арендованных земельных участков. Массовая оценка проводится по всей категории объектов одновременно с применением единых методических указаний, утверждаемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

¶Методология расчёта

Массовая оценка кадастровой стоимости строится на трёх основных подходах:

• Затратном подходе — расчёт стоимости воспроизведения объекта с учётом износа;
• Доходном подходе — расчёт на основе потенциального дохода от использования объекта;
• Сравнительном (рыночном) подходе — расчёт на основе анализа цен аналогичных объектов.

Для земельных участков применяются методы выделения, распределения, сопоставимых отчётов, валового дохода, капитализации земельной ренты и дедуктивный метод. Итоговая кадастровая стоимость формируется как усреднённая величина по группе однородных объектов, что и определяет понятие «массовой» стоимости.

¶Переоценка и оспаривание

Периодическая переоценка кадастровой стоимости проводится не реже одного раза в пять лет (для земель населённых пунктов — не реже одного раза в три года). Собственник объекта вправе оспорить кадастровую стоимость в комиссии при Росреестре или в суде, если установит, что стоимость существенно отклоняется от рыночной. Практика оспаривания показывает, что значительная доля заявлений удовлетворяется — по данным Росреестра, в отдельные годы снижение стоимости составляло 10–30 % от первоначальной.

¶CMV как Civil Mass Vehicle

¶Суть концепции

Civil Mass Vehicle — концепция массового гражданского транспорта, получившая распространение в дискуссиях об урбанистике и личной мобильности. Идея заключается в создании доступных по цене транспортных средств, рассчитанных на массовое производство и эксплуатацию в условиях плотной городской застройки. В российском контексте к подобным разработкам относятся проекты микроавтомобилей и городских электрокаров, в том числе «Сибртрансмаш Сити» и разработки НАМИ.

¶История в СССР и России

Опыт массового лёгкого транспорта в СССР связан с автомобилями «Ока», ЗАЗ-968 и «Нива» ВАЗ-2121. В 2010-х годах тема массового доступного автомобиля возвращалась в повестку: обсуждались проекты бюджетного городского электромобиля, включая инициативы НАМИ по созданию «КамАЗ-1208» и подобных моделей. В 2020-х годах разработки в области микромобильности сосредоточены на электроскутерах, сегвеях и микрокарах для каршеринга.

¶Прочие значения аббревиатуры

В различных отраслях CMV может означать:

• Common Media Vehicle — формат хранения и передачи мультимедийных данных в телекоммуникациях;
• Circulating Mixing Valve — циркуляционный смесительный клапан в системах отопления;
• CMV (компания) — сокращённое название ряда коммерческих структур.

¶Значение в российской практике

Наиболее частое употребление аббревиатуры CMV в российских документах связано с кадастровой стоимостью. Понятие «кадастровая массовая стоимость» фигурирует в методических указаниях Росреестра, судебной практике Верховного Суда РФ и отчётностях оценочных компаний. Для собственников недвижимости корректное определение кадастровой стоимости имеет прямое фискальное значение — от неё зависит размер ежегодных налоговых платежей.

¶Интересные факты

• Впервые массовая оценка кадастровой стоимости земель в России была проведена в 2006–2008 годах;
• Переоценка 2014–2015 годов вызвала волну судебных исков — только в Московской области было подано более 10 тысяч заявлений;
• В 2020 году в России были внесены поправки, ограничившие применение «удвоенных» коэффициентов при расчёте кадастровой стоимости для целей налогообложения.

Источники:

• Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• Методические указания по государственной кадастровой оценке, утв. приказом Минэкономразвития России
• Справочная литература по оценке недвижимости и градостроительству