Бизнес-класс в жилых комплексах¶

Бизнес-класс — категория жилой недвижимости, занимающая промежуточное положение между эконом- и комфорт-классом, с одной стороны, и премиум- и элит-классом, с другой. К жилым комплексам бизнес-класса предъявляются повышенные требования к качеству строительства, инженерии, отделке общественных зон и благоустройству территории по сравнению со стандартным массовым жильём, при этом стоимость квадратного метра остаётся существенно ниже, чем в объектах премиального сегмента.

¶История категории

Понятие «бизнес-класс» вошло в российскую практику рынка недвижимости в начале 2000-х годов, когда застройщики стали формировать дифференцированную линейку проектов и нуждались в маркетинговой классификации, отражающей реальные характеристики жилья. До этого деление велось преимущественно на «эконом» и «элит» — две крайние категории. Появление промежуточного сегмента было связано с ростом доходов городского населения и спросом на жильё с улучшенными характеристиками, но без премиальной наценки.

В 2010-е годы сегмент стал одним из самых объёмных на вторичном и первичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга, а затем распространился на крупные региональные центры. К 2020-м годам бизнес-класс формировал значительную долю новостроек в городах-миллионниках.

¶Характерные признаки

Единого нормативного определения бизнес-класса в российском законодательстве не существует: деление на классы носит добровольный маркетинговый характер и устанавливается застройщиками. Тем не менее сложился набор общепринятых признаков, по которым объект относят к данному сегменту.

¶Архитектура и объёмно-планировочные решения

• высота зданий, как правило, от 8 до 25 этажей (допускаются башни выше);
• плотность застройки ниже, чем в эконом-классе;
• ограниченное число квартир на этаж (от двух до шести);
• потолки от 2,9–3,0 метров;
• панорамное остекление, лоджии и террасы;
• продуманная планировочная структура без несущих стен в квартирах.

¶Инженерия и отделка

• автономные системы отопления и вентиляции в квартирах;
• приточно-вытяжная вентиляция в общественных зонах;
• подземный паркинг с лифтовым сообщением;
• бесшумные скоростные лифты;
• отделка мест общего пользования натуральными материалами (камень, дерево, керамогранит);
• системы видеонаблюдения и домофонии.

¶Территория и инфраструктура

• закрытая территория без машин («двор без машин»);
• ландшафтное проектирование с использованием взрослых деревьев;
• детские и спортивные площадки;
• зоны отдыха, прогулочные аллеи;
• коммерческие помещения на первых этажах (кафе, сервисы);
• в отдельных проектах — внутренние дворы-атриумы, подземные уровни с общественными функциями.

¶Классификация подкатегорий

Внутри бизнес-класса застройщики и аналитики выделяют подкатегории:

¶Стоимость и позиционирование

Цена квадратного метра в бизнес-классе формируется с учётом локации, репутации застройщика, качества проектной документации и инфраструктуры района. По данным аналитических агентств, в Москве разрыв между бизнес- и эконом-классом составляет порядка 40–70 %, а между бизнес- и премиум-классом — около 30–60 % в зависимости от локации. В регионах разрыв варьируется шире.

Сегмент ориентирован на покупателей с уровнем дохода выше среднего: семьи с детьми, специалистов среднего и высшего звена, инвесторов, рассчитывающих на сдачу жилья в аренду. Для банков бизнес-класс обычно относится к категории «улучшенное жильё» при расчёте ипотечных программ.

¶Регулирование и сертификация

В России не существует государственной классификации жилых комплексов по классам. Попытки отраслевой стандартизации предпринимались профессиональными сообществами и застройщиками, но единого обязательного стандарта не принято. Классификация используется преимущественно в маркетинговых целях и в аналитических отчётах консалтинговых компаний.

С 2019 года в России действует система эскроу-счетов для долевого строительства, которая косвенно повлияла на сегмент: застройщики бизнес-класса вынуждены обеспечивать качество проектов на этапе проектирования, поскольку покупатели получают квартиру только после ввода дома в эксплуатацию.

¶Примеры

К числу известных московских проектов бизнес-класса относятся жилые комплексы, реализованные крупными застройщиками — «ПИК», «Самолёт», «Инград», «Донстрой». В Санкт-Петербурге сегмент представлен проектами на Васильевском острове, в Приморском и Приморском районах. В регионах бизнес-класс активно развивается в Екатеринбурге, Новосибирске, Казани и Ростове-на-Дону.

¶Источники

• Аналитические обзоры рынка жилой недвижимости ЦИАН
• Отчёты агентства «Инком-Недвижимость» по классификации жилья
• Материалы Национального бюро кредитных историй о сегментации жилого рынка
• Публикации журнала «Российский застройщик» о стандартах проектирования жилых комплексов