Арендодатель: права и обязанности стороны аренды¶
Арендодатель — сторона договора аренды, предоставляющая имущество во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за плату. Арендодателем может быть собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, хозяйственное ведение или оперативное управление). Правоотношения аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
¶Правовой статус
Арендодателем признаётся лицо, обладающее правом распоряжения имуществом. По общему правилу (статья 608 ГК РФ) сдавать имущество в аренду вправе только его собственник. Исключения предусмотрены законом: в аренду могут сдаваться имущество, находящееся в хозяйственном ведении (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или оперативном управлении (казённые предприятия, учреждения), а также имущество, переданное арендодателю самим собственником.
Арендодателем выступают физические лица (граждане), юридические лица и публично-правовые образования — Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. В последнем случае от их имени действуют уполномоченные органы (например, комитеты по управлению имуществом).
¶Права арендодателя
Основные права арендодателя закреплены в статьях 609–614 и специальных нормах ГК РФ:
- Получать плату за пользование имуществом — арендную плату в размере и порядке, установленных договором (статья 614 ГК РФ).
- Требовать внесения арендной платы в предусмотренные договором сроки; при просрочке — проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) и, при существенном нарушении, расторжение договора в судебном порядке.
- Требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении арендатором условий: использования имущества не по назначению, ухудшения состояния имущества, более двух раз подряд не внесения арендной платы (статья 619 ГК РФ).
- Осуществлять контроль за использованием и состоянием имущества, если иное не установлено договором.
- Получать имущество обратно по истечении срока аренды в состоянии, учитывающем нормальный износ или состояние, определённое договором.
¶Обязанности арендодателя
Обязанности арендодателя перечислены в статье 611 ГК РФ:
- Предоставить имущество в установленный договором срок в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, с принадлежностями и документами, если это предусмотрено.
- Осуществлять капитальный ремонт сданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Капитальный ремонт — обязанность арендодателя по умолчанию (статья 616 ГК РФ).
- Возмещать арендатору расходы, произведённые им за свой счёт на капитальный ремонт и содержание имущества, если арендатор произвёл их с согласия арендодателя.
- Уведомлять арендатора о правах третьих лиц на имущество (сервитут, залог и т. п.) до заключения договора аренды.
При нарушении обязанности по передаче имущества арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (статья 611 ГК РФ).
¶Ответственность арендодателя
Арендодатель несёт ответственность за недостатки сданного имущества, которые он не оговорил при заключении договора. Арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя: безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения расходов на устранение недостатков своими силами либо досрочного расторжения договора (статья 612 ГК РФ). Арендодатель отвечает также за действия третьих лиц, если арендатор не мог предотвратить нарушение прав пользования.
¶Виды аренды и особенности статуса
В зависимости от объекта аренды статус арендодателя имеет особенности:
- Аренда земельных участков — арендодателем выступает собственник участка, а для государственных и муниципальных земель — органы власти соответствующего уровня. Отдельные ограничения предусмотрены Земельным кодексом РФ.
- Аренда зданий и сооружений — при аренде здания арендатору переходит право аренды земельного участка, на котором оно расположено (статья 652 ГК РФ).
- Финансовая аренда (лизинг) — арендодатель (лизингодатель) передаёт имущество, приобретённое в собственность арендатора (лизингополучателя), с правом его выкупа (Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)»).
- Аренда транспортных средств — с правом управления (статья 632 ГК РФ) и без права управления (статья 642 ГК РФ); во втором случае арендодатель обязан предоставлять услуги по управлению и технической эксплуатации.
¶Аренда с правом выкупа
Статья 624 ГК РФ предусматривает возможность включения в договор условия о выкупе имущества арендатором. В этом случае арендодатель по истечении срока аренды обязан передать имущество в собственность арендатору при условии внесения выкупной цены. До момента выкупа арендодатель остаётся собственником и несёт бремя содержания имущества.
¶Налоговые обязательства арендодателя
Доходы, полученные арендодателем от сдачи имущества в аренду, облагаются налогами в зависимости от статуса лица. Физические лица уплачивают НДФЛ (13 % для налоговых резидентов РФ), юридические лица — налог на прибыль организаций, индивидуальные предприниматели — НДФЛ или налог на доходы по выбранной системе налогообложения. При сдаче в аренду недвижимости арендодатель-собственник уплачивает налог на имущество организаций или налог на имущество физических лиц.
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), глава 34 «Аренда»
- Земельный кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»
- Налоговый кодекс Российской Федерации